リースバックを断られた理由は測量だった｜戸建て相談事例と判断ポイント

ハウス・リースバックをご検討中のお客様より、訪問査定のご相談をいただきました。

リースバックは希望すれば必ず利用できるわけではなく、物件の条件によっては利用できないことがあります。「リースバックを断られた」という場合でも、まずは何が理由だったのかを確認することが大切です。

今回のご相談では、セットバック後の宅地面積を確認するために測量が必要で、その結果によってはハウス・リースバック自体が取り組めない可能性がありました。

お客様は過去に不動産売買のご経験があり、セットバックや測量についてもある程度ご存知でした。

そのため今回は、机上査定の金額とハウス・リースバックでの買取価格に差が出る理由を、物件条件と今後の住まい方を含めて整理しながらご説明しました。

リースバックを断られた理由はセットバック後の宅地面積

今回のご相談で大きなポイントになったのが、セットバック後の宅地面積です。

机上査定では、現地で測量をしていない段階のため、どれだけセットバックが必要になるかまでは確定できません。

そのため、査定書では減少後の面積ではなく、謄本上の面積をもとに算出することになります。

一方で、実際の売却やハウス・リースバックでは、道路後退後の宅地面積や再販のしやすさが大きく影響します。

今回の物件では、セットバック後に宅地面積が40㎡以上維持できるかどうかが重要な判断材料でした。つまり、リースバックを断られた理由を確認するためにも、まず実際の宅地面積を把握する必要がありました。

そのため、まずは仮測量を行い、セットバック後の面積を確認することをご提案しました。

なぜリースバックで測量が必要だったのか

今回の物件では、セットバックがどれだけ必要になるかによって、ハウス・リースバック自体が取り組めない可能性がありました。

測量を行わないままでは、実際に利用できる宅地面積を正確に判断できません。

そのため、まずは仮測量を行い、セットバック後の面積を確認することをご提案しました。

「リースバックを断られた」という場合でも、今回のように測量によって条件を確認することで、その理由がより明確になるケースがあります。

机上査定とリースバック価格に差が出る理由

机上査定では、現地で測量をしていない段階のため、セットバック後の正確な宅地面積までは反映できません。

そのため、査定書では謄本上の面積をもとに価格を算出します。

一方で、実際のハウス・リースバックでは、セットバック後の面積や再販時の条件なども考慮されます。

今回の物件は、更地渡しを想定した場合には解体も必要になるため、その点も含めて通常売却とリースバックの考え方の違いをご説明しました。

ハウス・リースバックは長く住む前提の仕組み

ハウス・リースバックは、不動産を売却したあとも賃貸として住み続ける仕組みです。

通常の不動産会社による買取は、購入後に再販することを前提に価格を考えます。

一方で、ハウス・リースバックはお客様が住み続けることを前提に所有するため、すぐに再販できるわけではありません。

そのため、売却価格だけでなく、将来の賃料とのバランスも重要になります。

売却価格が上がれば、その分、賃料も上がる可能性があります。

想定していた金額との違い

お客様は、更地渡しでの売却価格を踏まえると、ハウス・リースバックでもある程度まとまった金額になるのではないかと考えられていました。

しかし、実際のご提案内容は、お客様が想定されていた金額とは大きく差があるものでした。

この差について、通常売却とリースバックでは目的や価格の考え方が異なること、また今回の物件ではセットバック後の面積が大きな判断材料になることをお伝えしました。

リースバックを断られたケースでは物件条件の確認が重要

リースバックを断られた場合は、まずどの物件条件が理由になったのかを確認することが重要です。

今回のように、

• セットバックが必要になる
• セットバック後の宅地面積が小さくなる可能性がある
• 測量をしないと正確な面積を判断できない
• 再販時の条件に影響が出る

といった事情が、リースバックの可否に影響する場合があります。

そのため、「リースバックを断られた＝その不動産に価値がない」ということではありません。

リースバックという仕組みの条件に合わなかった理由を整理し、ほかの売却方法も含めて検討することが大切です。

どの売却方法でも測量は必要になる

リースバックにする場合でも、通常通り売却する場合でも、今回のような物件では確定測量が必要になります。

仮測量の費用は5万円〜10万円程度が目安となりますが、売却を進める場合には、測量費用を売却後の残金決済時に支払えるケースもあります。

弊社からご紹介する場合には、そうした対応が可能な測量士をご紹介できることもお伝えしました。

ただし、仮測量後に売却をやめる場合には、仮測量費用のお支払いが必要になります。

リースバックを断られたら通常売却も選択肢

リースバックを断られた場合でも、売却そのものができないとは限りません。

今回のお客様には、もしお引越しが可能であれば、ハウス・リースバックよりも通常通りの売却を選んだ方が、今後の生活費を確保しやすい可能性があることもお話ししました。

ハウス・リースバックは、住み続けたい場合には有効な選択肢です。

一方で、数年以内にお引越しができる場合や、生活資金をしっかり残したい場合には、通常売却の方が条件として合うこともあります。

今後の方向性はご家族とも相談して検討

今回のご相談では、リースバックだけでなく、通常売却も含めて今後の選択肢をご説明しました。

不動産の売却は、価格だけで決められるものではありません。

住み続けたい理由、引越しの可能性、今後の生活費、ご家族の事情などを含めて考える必要があります。

リースバックを断られたあとも選択肢を整理できます

リースバックを断られたからといって、すぐに不動産の売却や今後の住まい方を諦める必要はありません。

通常売却、一定期間住み続ける方法、他社のリースバックの可能性など、状況に応じて整理できる選択肢があります。

ハウスドゥ大森海岸では、売却価格だけでなく、その後の生活まで含めて一緒に考えています。

「リースバックを断られたけれど、ほかに方法はないのか」「通常売却とどちらがよいのか」と迷われている方も、まずはご相談ください。