再建築不可物件

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在は建物が建っていても、その建物を解体したあとに、原則として新しい建物を建てることができない物件のことです。

古い建物が残っている土地などで見られ、主な原因のひとつが建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。

なぜ再建築できないの？

建物を建築する敷地は、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。

例えば、道路に接していない土地や、道路まで細い通路でつながっているものの接道部分が2m未満の土地などは、原則として新しい建物を建てられない場合があります。

ただし、道路や敷地の状況によっては、認定や許可などにより建築できる場合もあるため、個別の確認が必要です。

幅4m未満の道路なら再建築不可？

道路の幅が4m未満だからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。

建築基準法上の道路として認められている場合には、建替えの際に道路の中心線などから後退するセットバックを行うことで、建築できるケースがあります。

そのため、現地の道路幅だけでは判断せず、役所などで道路の種類や建築条件を確認することが大切です。

再建築不可物件でも売却できる？

再建築不可物件でも、売却することは可能です。

ただし、建替えができないことから購入を検討できる人が限られやすく、一般的な建築可能な物件と比べて売却条件に影響する場合があります。

また、購入者が住宅ローンを利用する場合には、金融機関の審査条件によって融資を受けにくいこともあります。

現在の建物はそのまま使える？

再建築不可だからといって、現在ある建物をすぐに使用できなくなるわけではありません。

既存の建物を利用したり、一定の修繕を行ったりできる場合がありますが、工事の内容によっては建築基準法上の確認や制限が関係することがあります。

大規模なリフォームや増改築を検討する場合には、事前に建築士や行政へ確認しておくことが大切です。

売却前に確認したいポイント

• 敷地が建築基準法上の道路に接しているか
• 接道部分の幅が何mあるか
• 前面道路がどの種類の道路として扱われているか
• セットバックが必要か
• 認定・許可などによって再建築できる可能性があるか

「再建築不可」と思っていても、調査すると建築できる可能性が見つかるケースもあります。

不動産を売却する際は、登記簿や現地だけで判断せず、道路の種類や接道状況、建築に関する法令制限を確認したうえで売却方法を検討することが大切です。