譲渡所得とは？
譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却した際に生じる所得のことです。
不動産を売却した金額そのものが譲渡所得になるわけではありません。売却価格から、その不動産を取得したときにかかった費用や売却するためにかかった費用などを差し引いて計算します。
◆ 譲渡所得の基本的な計算方法
この計算によって利益が生じた場合、その譲渡所得に対して所得税や住民税などが課税されることがあります。
◆ 取得費とは？
取得費とは、売却した不動産を購入・取得した際にかかった費用です。
土地の場合は購入代金や購入時の一定の費用などが取得費となります。建物については、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
相続した不動産の場合は、原則として被相続人がその不動産を取得したときの取得費を引き継ぎます。
◆ 譲渡費用とは？
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
例えば、売却時に支払った仲介手数料や売買契約書の印紙税などが該当する場合があります。
一方で、不動産の維持管理のために支払った費用など、売却に直接関係しない費用は譲渡費用には含まれません。
◆ 所有期間によって税率が異なる
不動産の譲渡所得に対する税率は、その不動産を所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれます。
単純に購入日から売却日までの期間だけで判断するのではなく、売却した年の1月1日時点での所有期間によって区分される点に注意が必要です。
◆ マイホームには3,000万円特別控除が使える場合がある
自分が住んでいたマイホームを売却した場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この特例を利用できれば、売却によって利益が出た場合でも、譲渡所得を大きく減らせる場合があります。
ただし、適用にはさまざまな要件があり、他の税制上の特例との併用ができない場合もあります。
◆ 売却価格が購入価格より高くても、その差額がそのまま税金の対象ではない
不動産売却では、「購入した金額より高く売れたから、その差額すべてに税金がかかる」とは限りません。
取得費や譲渡費用、利用できる特別控除などを反映して譲渡所得を計算します。
また、相続した不動産や購入時の資料が残っていない不動産などでは、取得費の確認が重要になることがあります。
不動産を売却する際には、売却価格だけでなく、購入時の契約書や領収書など取得費を確認できる資料も早めに探しておくことが大切です。
実際の税額や特例の適用については、売却した不動産や所有期間などによって異なるため、税務署や税理士などの専門家へ確認する必要があります。