リースバックの家賃はどう決まる？ハウスドゥの場合の考え方

「リースバックにしたら、家賃はいくらになりますか？」

リースバックをご検討されているお客様から、よくいただくご質問のひとつです。

自宅を売却したあとも、そのまま住み続けることができるリースバックですが、売却後は賃貸として毎月家賃を支払うことになります。

そのため、売却価格と同じくらい大切なのが「家賃」です。

いくらで売却できるのかだけではなく、売却後の家賃はいくらになるのか。その家賃を今後も無理なく支払い続けられるのか。

ここまで確認して初めて、リースバックが自分に合っているのかを判断できます。

今回は、実際にハウスドゥ大森海岸へご相談いただいたお客様の事例を交えながら、ハウスドゥのリースバックでは家賃をどのように考えるのか、契約前に確認しておきたいポイントをご紹介します。

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リースバックの家賃はどうやって決まる？

リースバックでは、自宅を売却したあと、その家を借りて住み続けます。

そのため、通常の賃貸住宅と同じように毎月家賃が発生します。

ただし、

「今まで住宅ローンを月10万円払っていたから、家賃も10万円くらい」

という決まり方をするわけではありません。

また、

「この地域の同じくらいの広さのマンションが月15万円だから、リースバックの家賃も15万円」

と、周辺の賃貸相場だけで決まるものでもありません。

ハウスドゥのリースバックでは、物件の買取価格などをもとに家賃が算出されます。

そのため、リースバックを検討するときには、売却価格と家賃を別々に見るのではなく、両方を確認することが大切です。

「家賃がいくらか」だけで判断しない

以前、ご夫婦でリースバックについてご相談いただいたお客様がいらっしゃいました。

長年住んできたマンションにとても愛着があり、

「できれば引っ越さず、このまま住み続けたい」

というご希望をお持ちでした。

そこでリースバックについてお話を伺っていくと、ご夫婦が気にされていたのが、売却価格だけではなく、売却後の毎月の負担でした。

住宅ローンに管理費・修繕積立金などを加えた当時の住居費は、月10万円程度。

お客様のお考えは、とても明確でした。

「リースバックにして今より負担が軽くなるのであれば検討したい。高くなるのであれば、このまま住宅ローンを支払った方がいい」

そこで、まずは現在の住居費とリースバック後の家賃を比較することにしました。

リースバックを検討するときに大切なのは、

「家賃はいくらですか？」

だけではありません。

「今、住居費としていくら支払っているのか」

と比較して考えることが重要です。

住宅ローンと家賃だけを比べればいいわけではない

現在の住居費を確認するときには、住宅ローンの返済額だけを見るのではありません。

マンションであれば、

• 住宅ローン
• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税など

自宅を所有していることで支払っている費用があります。

一方、リースバック後は所有者ではなくなるため、住宅ローンの返済や固定資産税の負担はなくなり、毎月の家賃を支払う生活に変わります。

そのため、

「住宅ローンが8万円、リースバックの家賃が10万円だから、リースバックの方が2万円高い」

と単純に比較するのではなく、現在の住居費全体と比べる必要があります。

また、現在支払える金額だけではなく、数年後もその家賃を無理なく支払えるのかまで考えることも大切です。

「更新の時、賃料は上がったりしますか？」

このお客様との最初の面談で、ご主人からこんな質問がありました。

「更新の時、賃料は上がったりしますか？」

今の家に長く住み続けたいと考えている方にとって、とても大切な質問です。

その際には、これまで大きく家賃が上がったケースは多くないものの、固定資産税の変動や、マンションの場合は管理費・修繕積立金の値上げなどによって、将来的に家賃が変わる可能性があることをご説明しました。

契約時の家賃だけを見て、

「この金額なら払える」

と判断するのではなく、更新条件や家賃改定の可能性についても、契約前に確認しておくことが大切です。

特に、リースバックで長く住み続けたい方ほど、

「今払えるか」

だけではなく、

「この先も払い続けられるか」

という視点が必要になります。

「更新料ってかかりますか？」もよく聞かれます

リースバックのご相談では、

「賃貸になるなら、更新のたびに更新料もかかりますか？」

というご質問もよくいただきます。

ハウスドゥのハウス・リースバックでは、更新料はかかりません。

ただし、更新時には事務手数料が必要になります。事務手数料については今後改定される可能性もあるため、実際にご契約される際に最新の金額をご確認ください。

また、売却後は賃貸住宅として住むことになるため、一般的なアパートやマンションを借りる場合と同じように、火災保険への加入なども必要になります。

そのため、毎月の家賃だけではなく、

「更新時にどのような費用がかかるのか」

「家賃以外に必要な費用はあるのか」

まで契約前に確認しておくことが大切です。

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売却価格を上げればいいとは限らない

リースバックでは、

「できるだけ高く買い取ってほしい」

と思われるのは当然です。

ただ、リースバックは売却して終わりではありません。

売却後も、その家に家賃を支払いながら住み続けます。

そのため、売却価格だけを優先して条件を考えるのではなく、売却後の家賃とのバランスを見る必要があります。

まとまった資金をどのくらい確保したいのか。

毎月いくらまでなら無理なく家賃を支払えるのか。

そして、何年くらいその家に住み続けたいのか。

この3つを一緒に考えることが大切です。

周辺の賃貸住宅と比べてみることも大切

もうひとつ確認しておきたいのが、周辺の賃貸相場です。

リースバック後の家賃を見て、

「高い」

と感じたとしても、同じ地域で同じくらいの広さの賃貸住宅を探した場合、それ以上の家賃が必要になることもあります。

反対に、今の家に住み続けることへのこだわりがそれほど強くなく、近隣にもっと負担の少ない賃貸住宅があるのであれば、通常売却をして住み替える方法も選択肢になります。

今回のご夫婦も、最初は「今のマンションに住み続けたい」というご希望でした。

しかし、お話を重ねながら今後の生活全体を考えた結果、リースバックだけではなく、通常売却をして近隣の賃貸住宅へ住み替える方法についてもご提案しました。

リースバックの家賃を確認することは、

「この家賃が高いか、安いか」

を判断するだけではありません。

今の家に住み続ける場合と、別の家へ住み替える場合。

それぞれの住居費と生活を比較するための材料でもあります。

ハウスドゥのリースバックで家賃を確認するときのチェックポイント

リースバックの家賃について相談するときには、次のような点を一緒に確認しておくことをおすすめします。

• リースバック後の毎月の家賃はいくらか
• 現在の住居費はいくらか
• 売却後、手元にいくら残るのか
• その家賃を今後も無理なく支払えるか
• 更新時に家賃が変わる可能性はあるか
• 更新料や事務手数料など、更新時に必要な費用はあるか
• 火災保険など、家賃以外に必要な費用はあるか
• 何年くらい住み続けたいのか
• 近隣の賃貸住宅へ住み替えた場合はいくらか

リースバックでは、売却価格だけを見ても、家賃だけを見ても、本当に自分に合っているかは判断できません。

売却によって確保できる資金と、その後に毎月支払う家賃。

その両方を見たうえで、今後の生活に無理がないかを考える必要があります。

大切なのは「今払える家賃」ではなく「これからも払える家賃」

リースバックを検討するとき、

「いくらで売れるのか」

はもちろん重要です。

しかし、今の家に住み続けるのであれば、その後の家賃は毎月続いていきます。

だからこそ私たちは、

「家賃はいくらになるのか」

だけではなく、

「現在の住居費と比べてどうなのか」

「その家賃を今後も無理なく支払えるのか」

「その金額を支払ってでも、今の家に住み続けたいのか」

まで確認することが大切だと考えています。

ハウスドゥ大森海岸では、リースバックの売却価格だけではなく、家賃や売却後の手残り額、今後の生活まで含めてご説明しています。

「リースバックにすると家賃はいくらになるの？」

「今の住宅ローンと比べて、どちらがいいの？」

という段階でも大丈夫です。

通常売却や住み替えも含めて比較しながら、一緒に考えてまいります。

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