特別控除とは？
特別控除とは、一定の要件を満たした場合に、税金を計算するもとになる所得から一定額を差し引くことができる制度です。
不動産売却ではいくつかの特例がありますが、マイホームの売却で代表的なものが「3,000万円特別控除」です。
3,000万円特別控除とは？
3,000万円特別控除とは、マイホーム（居住用財産）を売却して譲渡所得が出た場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
所有期間の長さにかかわらず利用できる特例で、不動産売却や住み替えの際の税負担を軽減できる場合があります。
特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
どのような売却で利用できる？
- 現在住んでいるマイホームを売却する場合
- 以前住んでいたマイホームを一定期間内に売却する場合
- 住み替えのために自宅を売却する場合
- リースバックで自宅を売却する場合も、要件を満たせば対象となる可能性がある
以前住んでいた家の場合は、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
譲渡所得の計算イメージ
例えば、売却による譲渡所得が2,000万円で、3,000万円特別控除の要件を満たしている場合は、控除後の課税譲渡所得は0円となります。
主な注意点
- 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却では適用できない場合がある
- 他の税制上の特例との組み合わせによっては併用できない場合がある
- 過去に利用した特例の内容や時期によって適用できない場合がある
- 適用を受けるには確定申告が必要
相続した空き家を売却する場合は別の特例
相続した家屋や土地を売却する場合は、通常のマイホームの3,000万円特別控除とは別に、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる場合があります。
相続した不動産だから自動的に3,000万円控除が使えるわけではなく、建物の状況や相続後の利用状況など、別の適用要件があります。
売却前に適用できるか確認を
特別控除は、不動産売却時の税負担を軽減できる可能性がある制度ですが、売却する不動産や利用する特例によって適用要件が異なります。
売却後では選択肢が限られる場合もあるため、売却前に税理士などの専門家へ確認しておくことが大切です。