建ぺい率・容積率とは？
建ぺい率・容積率とは、その土地にどのくらいの大きさの建物を建てられるかを定める基準です。
どちらも土地に対する建物の割合を示しますが、建ぺい率は建物を真上から見た面積、容積率は建物全体の延べ面積を基準に計算します。
建ぺい率とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
例えば、敷地面積100㎡で建ぺい率60％の場合、原則として建築面積は最大60㎡までとなります。
建ぺい率を定めることで、敷地内に一定の空地を確保し、採光・通風・防災などに配慮した街づくりを行います。
容積率とは？
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合です。
延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100 ＝ 容積率（％）
例えば、敷地面積100㎡で容積率200％の場合、原則として延べ面積は最大200㎡までとなります。
延べ面積とは、各階の床面積を合計した面積です。
建ぺい率と容積率の違い
例えば「建ぺい率60％・容積率200％」の土地であれば、建物を建てられる範囲と、建物全体の大きさの両方に制限があるということです。
用途地域によって数値が異なる
建ぺい率・容積率は、土地ごとに自由に決められるものではなく、用途地域などの都市計画によって上限が定められています。
住宅地・商業地・工業地など、地域の目的によって指定される数値が異なるため、土地を購入・売却するときには確認が必要です。
容積率は前面道路によって小さくなることがある
容積率には、都市計画で定められた指定容積率がありますが、前面道路の幅員によって実際に利用できる容積率が制限されることがあります。
前面道路の幅員が12m未満の場合などは、道路幅員をもとに算出した容積率と指定容積率を比較し、原則として小さい方が上限となります。
そのため、広告などに「容積率200％」と表示されていても、必ず200％まで建築できるとは限りません。 :contentReference[oaicite:0]{index=0}
建ぺい率・容積率だけで建物の大きさは決まらない
実際に建築できる建物の大きさや形は、建ぺい率・容積率だけでは決まりません。
- 用途地域
- 前面道路の幅員
- 接道状況
- 高さ制限
- 斜線制限
- 防火地域・準防火地域
- セットバックの有無
など、さまざまな建築制限を確認する必要があります。
不動産売買で確認したいポイント
土地や戸建を売買する際、建ぺい率・容積率は「どのくらいの建物を建てられる土地なのか」を判断する重要な情報です。
特に古い建物では、現在の建ぺい率・容積率の制限と建築当時の基準が異なり、建替え時に現在と同じ大きさの建物を建てられない場合もあります。
土地の購入や建替えを検討するときは、表示されている建ぺい率・容積率だけで判断せず、道路や用途地域などの条件もあわせて確認することが大切です。