リースバックを断られるのはどんなとき？対象外になる物件の条件

「リースバックを希望すれば、どんな家でも利用できますか？」

リースバックのご相談では、このようなご質問をいただくことがあります。

自宅を売却したあともそのまま住み続けられるリースバックですが、残念ながら、すべての物件・すべてのケースで利用できるわけではありません。

物件の条件だけではなく、住宅ローンなどの残債や売却によって解決したい事情によっては、希望していた条件でリースバックを進められないこともあります。

大切なのは、「断られた＝自宅を売却できない」と考えないことです。

リースバックが難しくても、通常売却や住み替えなど、別の方法で解決できる可能性があります。

今回は、実際にハウスドゥ大森海岸へご相談いただいたお客様の事例を交えながら、リースバックができない場合や、契約前に確認しておきたいポイントについてご紹介します。

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リースバックは誰でも利用できるわけではありません

リースバックは、自宅を売却して終わりではありません。

不動産会社などが物件を買い取り、その後は賃貸借契約を結んで、元の所有者が家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。

そのため、

「物件を買い取ることができるか」

だけではなく、

「売却後も賃貸として住み続けられる条件が整っているか」

まで確認する必要があります。

物件の状態や立地、住宅ローンなどの残債、売却後の家賃を支払っていけるかなど、さまざまな条件を確認したうえで判断されます。

住宅ローンの残債によってはリースバックできないことがあります

まず確認する必要があるのが、住宅ローンの残債です。

住宅ローンが残っていること自体が、リースバックできない理由になるわけではありません。

ただし、自宅を売却する際には、原則として住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。

例えば、住宅ローンの残債が2,500万円あるのに対して、リースバックの買取価格が2,000万円だった場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

不足する500万円を自己資金などで用意できなければ、通常はそのまま売却を進めることが難しくなります。

そのため、リースバックを検討するときには、

「いくらで買い取ってもらえるか」

だけではなく、

「住宅ローンはいくら残っているのか」

「売却代金で完済できるのか」

まで確認する必要があります。

物件によってはリースバックの対象外になることがあります

リースバックでは、物件そのものが買取対象になるかどうかも確認されます。

すべての不動産を同じ条件で買い取れるわけではありません。

物件の種類や所在地、建物の状態などによっては、買取が難しい場合があります。

また、マンションの場合には、建物の築年数や管理状況なども確認されます。

そのため、

「自分の家は古いから絶対に無理」

「この地域なら必ず利用できる」

と、ご自身だけで判断することはおすすめできません。

実際に利用できるかどうかは、物件ごとに確認する必要があります。

家賃を無理なく支払えるかも大切な確認事項です

リースバックでは、売却後に毎月家賃を支払うことになります。

そのため、売却できる物件であっても、売却後の家賃を継続して支払うことが難しいと判断される場合には、希望する条件で進められない可能性があります。

リースバックを利用する目的は、売却することだけではありません。

売却後も安心してその家で生活を続けられることが大切です。

契約時には支払える家賃でも、その後の収入や生活費を考えると負担が大きすぎるのであれば、別の方法を検討した方がよい場合もあります。

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実際のご相談で、リースバックを進められなかったケース

以前、ご夫婦でリースバックについてご相談いただいたお客様がいらっしゃいました。

長年住んできたマンションに愛着があり、

「できれば今の家から引っ越したくない」

というご希望から、リースバックをご検討されていました。

最初の面談では、現在の住宅ローンや住居費を確認し、リースバックを利用した場合の買取価格や家賃についてお話を進めていました。

しかし、何度かお話を重ねる中で、住宅ローンの返済以外にも、売却によってまとまった資金を必要とされていることが分かりました。

リースバックでは、不動産を買い取って売却代金をお支払いするため、状況によっては「なぜその資金が必要なのか」という資金使途についても確認が必要になります。

今回のお客様の場合、その資金使途について十分な確認ができない部分がありました。

お客様にとっては話しにくい内容だったと思います。

しかし、資金使途を確認できないまま不動産会社が取引を進めることはできません。内容によっては、結果として問題のある資金移動や取引に関わってしまう可能性もあるためです。

そのため、必要な内容を確認したうえでリースバックの条件を検討しましたが、最終的にお客様が希望される価格でのご提案はできませんでした。

そこで、

「リースバックができないなら終わり」

ではなく、改めて今後の生活まで一緒に考え、通常売却をして近隣の賃貸住宅へ住み替える方法をご提案しました。

最終的には、今のマンションに住み続けることだけにこだわらず、お住み替えをする方向になりました。

話しにくいことでも確認する理由があります

不動産売却のご相談では、お客様にとって話しにくい内容が含まれていることがあります。

「これは不動産の売却には関係ないだろう」

「できれば話したくない」

と思われることもあると思います。

しかし、売却代金を何に使う予定なのか、住宅ローン以外に売却時に整理しなければならないものがあるのかなどによって、利用できる方法や条件が変わることがあります。

確認しないまま話を進めてしまい、契約直前になって、

「この条件では進められません」

となってしまう方が、お客様にとって大きな負担になります。

だからこそ私たちは、少し聞きにくいことでも、必要なことは契約前に確認するようにしています。

リースバックを断られても、売却できないとは限りません

今回のお客様の場合も、希望していた形でリースバックを進めることが難しいと分かった時点で、

「では何もできません」

という話にはなりませんでした。

改めて考えたのは、

「このご夫婦が自宅を売却することで、本当に解決したいことは何なのか」

ということです。

今の家に住み続けることは大切なご希望でした。

一方で、今後の生活全体を考えると、リースバックだけに選択肢を絞る必要はありませんでした。

そこで、通常売却をして近隣の賃貸住宅へ住み替える方法についてもご提案しました。

通常売却であれば、リースバックとは売却価格が異なる可能性があります。

売却後に手元に残る金額を増やすことができれば、その後の生活の選択肢も変わってきます。

住み慣れた地域から大きく離れずに住み替えることができれば、生活環境を大きく変えずに済む可能性もあります。

リースバックが利用できないことと、不動産売却そのものができないことは別の話です。

リースバックを検討するときに確認したいこと

リースバックを希望している方は、契約を進める前に次のような点を確認しておくことが大切です。

• 住宅ローンはいくら残っているか
• リースバックの買取価格で住宅ローンを完済できるか
• 物件がリースバックの買取対象になるか
• 売却時に整理する必要のあるものはほかにないか
• 売却後、実際にいくら手元に残るのか
• リースバック後の家賃はいくらになるか
• その家賃を今後も無理なく支払えるか
• 何年くらい今の家に住み続けたいのか
• リースバック以外の売却方法も比較したか

「リースバックできるか」だけを確認するのではなく、利用したあとも無理なく生活を続けられるのかまで考えることが大切です。

「できない」と分かったときこそ、ほかの方法を比較する

リースバックについて調べている方の中には、

「リースバックを断られた」

「自分の家はリースバックできないと言われた」

という方もいらっしゃると思います。

ただ、リースバックが利用できないからといって、それで選択肢がなくなるわけではありません。

通常売却をして近隣へ住み替える。

売却時期を見直す。

現在の住宅ローンや今後の住居費を整理して、別の方法を考える。

その方の状況によって、検討できる方法は変わります。

ハウスドゥ大森海岸では、リースバックをご希望された場合でも、リースバックだけを前提にお話を進めることはありません。

なぜ今の家を売却したいのか。

なぜ住み続けたいのか。

売却によって何を解決したいのか。

そこまでお聞きしたうえで、リースバックが合っているのか、通常売却や住み替えの方がよいのかを一緒に考えていきます。

「リースバックを断られたけれど、ほかに方法はある？」

「自分の家がリースバックできるのか知りたい」

という段階でも大丈夫です。

まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。

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