担保評価とは？
担保評価とは、住宅ローンなどの融資を行う際に、金融機関が対象となる不動産に担保としてどの程度の価値があるかを評価することです。
住宅ローンでは、万が一、借主が返済できなくなった場合に備えて、金融機関が土地や建物に抵当権を設定するのが一般的です。
そのため金融機関は、融資の審査を行う際に、借主の年収や勤務状況などだけでなく、購入する不動産の担保価値についても確認します。
担保評価額とは？
担保評価額は、不動産会社が算出する査定価格や、実際に市場で売買される価格と同じとは限りません。
査定価格・売却価格は、不動産市場の相場や過去の成約事例、物件の状態などをもとに考えます。
一方、担保評価額は、金融機関が融資を行うために「担保としてどの程度の価値があるか」という視点で評価するものです。
金融機関は何を見て担保評価する？
担保評価の方法や基準は金融機関によって異なりますが、土地と建物それぞれについて評価が行われます。
- 土地の所在地・面積・形状
- 接道状況や道路条件
- 公示地価や路線価などの土地価格
- 建物の構造・築年数・面積
- 法令上の制限
- 市場での流通性や売却のしやすさ
マンションの場合は、立地や築年数、専有面積、建物全体の状況なども含めて評価されます。
担保評価が住宅ローンに与える影響
住宅ローンでは、購入する人自身の返済能力に問題がなくても、物件の担保評価が低いことで希望する金額を借りられない場合があります。
たとえば、売買価格に対して金融機関の担保評価が大きく下回ると、融資額が減額され、買主が不足分を自己資金で用意しなければならないことがあります。
その結果、購入を希望していても住宅ローンが成立せず、売買契約に影響するケースもあります。
担保評価が低くなりやすい不動産
物件の条件によっては、一般的な不動産より金融機関の担保評価が慎重になることがあります。
- 再建築不可の土地・建物
- 接道条件に問題がある土地
- 借地権付きの不動産
- 築年数が古い建物
- 違法建築や既存不適格などの問題がある建物
- 市場で売却しにくいと判断される不動産
ただし、金融機関によって審査基準や評価方法は異なるため、同じ不動産でも担保評価や融資条件が異なる場合があります。
不動産売却でも担保評価は関係します
担保評価は売主が直接決めるものではありませんが、買主が住宅ローンを利用する場合には売却にも関係します。
売却価格と金融機関の担保評価に大きな差がある場合、買主の住宅ローン審査に影響し、資金計画が成立しないことがあります。
そのため不動産を売却する際は、単に「いくらで売りたいか」だけでなく、周辺の成約事例や物件の条件、住宅ローンを利用する買主が購入しやすい価格帯なども踏まえて販売価格を検討することが大切です。