仲介とは？
仲介とは、不動産を売却したい売主と、購入したい買主の間に不動産会社が入り、売買を成立させるための販売活動や契約手続きなどを行うことです。
不動産売却では、売主から依頼を受けた不動産会社が物件を市場に公開し、購入希望者を探して売買契約の成立を目指します。
◆ 仲介では不動産会社が何をする？
不動産会社へ売却の仲介を依頼すると、査定から販売活動、売買契約、引渡しまでさまざまな業務を行います。
- 不動産の査定や販売価格の提案
- 販売方法や売却スケジュールの提案
- 物件写真や販売図面などの作成
- 不動産ポータルサイトなどへの掲載
- REINS（レインズ）を通じた不動産会社への情報提供
- 購入希望者からの問い合わせ対応
- 内覧の調整や対応
- 購入申込みや価格・条件の交渉
- 重要事項説明や売買契約の手続き
- 決済・引渡しに向けた調整
単に物件情報を掲載するだけではなく、どのような価格や方法で販売するかを考え、売主と相談しながら成約まで進めていくことが仲介会社の役割です。
◆ 仲介と買取の違い
不動産の売却方法には、不動産会社が買主を探す「仲介」のほか、不動産会社などが直接不動産を購入する「買取」があります。
仲介では市場で買主を探すため、成約まで一定の期間が必要になることがあります。
一方、買取は買主となる不動産会社などとの条件がまとまれば売却を進められるため、売却期間を短縮しやすいという特徴があります。
どちらが適しているかは、売却を希望する時期や物件の状態、価格などによって異なります。
◆ 仲介を依頼するときは媒介契約を結ぶ
不動産会社へ売却の仲介を依頼する場合、売主と不動産会社の間で媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、不動産会社へ依頼できる社数やREINSへの登録義務、販売状況の報告義務などに違いがあります。
◆ 仲介手数料とは？
仲介によって売買契約が成立した場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、売買契約を成立させた不動産会社に対して支払う報酬で、宅地建物取引業法によって受け取ることのできる上限額が定められています。
実際の仲介手数料は売買価格などによって異なるため、売却前に確認しておくことが大切です。
◆ 仲介では販売価格だけでなく販売戦略も重要
不動産会社によって査定価格が異なることがありますが、査定価格は不動産会社がその価格で買い取ることを約束する金額ではありません。
仲介では、査定価格だけで不動産会社を比較するのではなく、どのような根拠で価格を設定し、どのような販売活動を行うのかを確認することが重要です。
販売開始後も、問い合わせ件数や内覧状況、購入希望者の反応、周辺の競合物件などを確認しながら、必要に応じて販売方法を見直していきます。
◆ 売却では「手残り額」も確認する
不動産を売却する際には、売買価格がそのまま手元に残るわけではありません。
住宅ローンの残債がある場合には返済が必要となり、仲介手数料や登記費用などの諸経費がかかる場合もあります。
そのため、不動産会社へ仲介を依頼する際には、「いくらで売り出すか」だけではなく、「最終的にいくら手元に残るのか」まで確認しながら売却計画を立てることが大切です。