登記名義人とは？
登記名義人とは、不動産の登記記録に、所有権や抵当権などの権利を持つ人として記載されている人のことです。
たとえば、土地や建物の所有者として登記されている人は「所有権の登記名義人」、住宅ローンなどで抵当権を設定している金融機関などは「抵当権の登記名義人」となります。
不動産売却では登記名義人の確認が必要
不動産を売却する場合は、原則として現在の所有者と登記名義人が一致している必要があります。
そのため売却を進める際には、登記事項証明書などで現在の登記名義人を確認します。
共有名義の不動産の場合は、共有者それぞれが登記名義人となっているため、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。
相続した不動産の名義が故人のままの場合
相続した土地や建物では、実際には相続が発生していても、登記名義人が亡くなった方のままになっていることがあります。
この場合、そのまま亡くなった方の名義で売却することはできないため、相続登記を行い、相続人へ名義を変更してから売却します。
住所や氏名が現在と違う場合
登記名義人本人であっても、登記簿に記載されている住所や氏名が現在と異なっている場合があります。
引っ越しによる住所変更や、結婚などによる氏名変更が登記に反映されていない場合は、売却による所有権移転登記の前提として、住所や氏名の変更登記が必要になります。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることが一般的です。
この場合、所有者だけでなく、金融機関も抵当権の登記名義人として登記されています。
売却する際は、通常、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ所有権を移転します。
売却前に登記内容を確認しておくことが大切
登記名義人が現在の所有者と異なっていたり、住所・氏名が古いままになっていたりすると、売却時に追加の登記手続きが必要になります。
特に相続した不動産や、長期間所有している不動産では、売却を始める前に登記内容を確認しておくことで、その後の手続きをスムーズに進めやすくなります。