任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しく、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合などに、金融機関などの債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
しかし、売却価格より住宅ローン残高の方が多く、自己資金でも不足分を補えない場合には、そのままでは抵当権を抹消できず、通常の方法では売却することができません。
このような場合に、債権者と協議し、抵当権の抹消について同意を得たうえで売却する方法が任意売却です。
◆ 通常売却との違い
任意売却も一般の不動産市場で買主を探して売却する点では通常売却と似ていますが、売却価格や売却条件などについて債権者との調整が必要になります。
◆ 任意売却には債権者の同意が必要
任意売却は、所有者だけの判断で行うことはできません。
住宅ローンを完済しないまま抵当権を抹消してもらう必要があるため、金融機関や保証会社などの債権者から同意を得る必要があります。
売却価格や売却に必要な費用、売却後に残る住宅ローンの取扱いなどについても、債権者と調整しながら進めます。
◆ 任意売却と競売の違い
住宅ローンの滞納が続くと、債権者が裁判所へ競売を申し立てる場合があります。
競売では裁判所の手続きによって不動産が売却されますが、任意売却では債権者の同意を得ながら、一般の不動産市場で買主を探します。
◆ 売却しても住宅ローンが残ることがある
任意売却を行ったからといって、住宅ローンの残額が自動的になくなるわけではありません。
売却代金を住宅ローンの返済に充てても残債がある場合には、売却後も返済が必要となります。
残った債務の返済方法については、債権者との協議や個々の状況によって異なります。
◆ 任意売却には時間的な制約がある
住宅ローンの滞納が続き競売手続きが進んでいる場合でも、進行状況によっては任意売却を検討できることがあります。
ただし、競売手続きが進むほど売却活動に使える期間は短くなります。
買主を探す時間だけでなく、債権者との調整や売買契約、決済などにも時間が必要となるため、早い段階で対応することが重要です。
◆ 住宅ローンの返済が難しくなったら早めに相談する
住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、必ず任意売却を行うとは限りません。
住宅ローン残高や不動産の売却価格、滞納状況などによっては、通常売却が可能な場合もあります。
まずは現在の住宅ローン残高と不動産の査定価格を確認し、通常売却ができるのか、任意売却を検討する必要があるのかを早い段階で整理することが大切です。