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相続とは？

相続とは、被相続人（亡くなった方）の財産や権利・義務を、法律で定められた相続人が受け継ぐことを指します。
不動産・預貯金・株式などの資産だけでなく、借金などの負債も対象となるのが特徴です。

◆ 主な相続の流れ

・死亡届の提出 → 戸籍や遺言書の確認

・遺産分割協議 → 相続人同士での話し合い

・不動産の名義変更（相続登記）の手続き

・銀行口座の解約や各種相続手続き

・相続税の申告・納付（10か月以内）

◆ 不動産と相続

・不動産は資産の中でも大きな割合を占め、分割が難しいことが多いです

・売却して現金化し、分けやすくするケースもよくあります

・相続登記を経て名義を変更し、その後に売却や住み替えを検討する方も少なくありません

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◆ 注意点

・相続放棄や限定承認など、負債への対応方法もあります

・遺産分割協議がまとまらないと、裁判所での調停になることもあります

・相続税の計算や不動産の評価額は複雑なため、税理士など専門家への相談が安心です

※ 相続は法律・税務が複雑に絡むため、早めの準備と専門家への相談が重要です。

相続登記とは？

相続登記とは、被相続人が所有していた不動産を、相続人の名義へ変更するための登記手続きです。
2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に行う必要があります。

◆ 義務化のポイント

・期限：相続を知った日から3年以内

・未登記のリスク：10万円以下の過料の可能性

・売却や担保設定は、相続登記が完了していないと基本的に進められません

◆ 主な流れ

・相続人の確定（戸籍の収集など）

・遺産分割協議書の作成（または遺言書の確認）

・必要書類をそろえて法務局へ相続登記申請

・新しい名義で登記完了

◆ よくある必要書類（例）

・被相続人の戸籍（出生から死亡まで）・除籍謄本

・相続人全員の戸籍・住民票

・遺言書 または 遺産分割協議書（印鑑証明）

・不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書 など

◆ 注意点

・書類の取り寄せや記載要件が多いため、司法書士へ依頼するケースが一般的です

・相続人が多い・海外在住・行方不明などは時間がかかる傾向があります

・売却や住み替え予定がある場合は、早めの相続登記が安心です

特別控除とは？

特別控除とは、一定の要件を満たした場合に、税金を計算するもとになる所得から一定額を差し引くことができる制度です。

不動産売却ではいくつかの特例がありますが、マイホームの売却で代表的なものが「3,000万円特別控除」です。

3,000万円特別控除とは？

3,000万円特別控除とは、マイホーム（居住用財産）を売却して譲渡所得が出た場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。

所有期間の長さにかかわらず利用できる特例で、不動産売却や住み替えの際の税負担を軽減できる場合があります。

特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。

どのような売却で利用できる？

• 現在住んでいるマイホームを売却する場合
• 以前住んでいたマイホームを一定期間内に売却する場合
• 住み替えのために自宅を売却する場合
• リースバックで自宅を売却する場合も、要件を満たせば対象となる可能性がある

以前住んでいた家の場合は、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

譲渡所得の計算イメージ

例えば、売却による譲渡所得が2,000万円で、3,000万円特別控除の要件を満たしている場合は、控除後の課税譲渡所得は0円となります。

主な注意点

• 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却では適用できない場合がある
• 他の税制上の特例との組み合わせによっては併用できない場合がある
• 過去に利用した特例の内容や時期によって適用できない場合がある
• 適用を受けるには確定申告が必要

相続した空き家を売却する場合は別の特例

相続した家屋や土地を売却する場合は、通常のマイホームの3,000万円特別控除とは別に、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる場合があります。

相続した不動産だから自動的に3,000万円控除が使えるわけではなく、建物の状況や相続後の利用状況など、別の適用要件があります。

売却前に適用できるか確認を

特別控除は、不動産売却時の税負担を軽減できる可能性がある制度ですが、売却する不動産や利用する特例によって適用要件が異なります。

売却後では選択肢が限られる場合もあるため、売却前に税理士などの専門家へ確認しておくことが大切です。

囲い込みとは？

囲い込みとは、不動産会社が売却を依頼された物件を他社に紹介せず、自社だけで買主を探し「両手仲介」を狙う行為を指します。

売主様にとっては販売の機会が減り、不利益につながる可能性があるため注意が必要です。

囲い込み防止のルール強化

2025年には囲い込み防止のためのルールが強化され、売主様が物件の取引状況を確認しやすくなる仕組みが導入されました。

売却を依頼するときに確認したいこと

制度が整備された後も、不動産会社によって情報公開や他社への紹介の仕方には違いがあります。

売却を依頼する際には、物件情報をどのように公開・共有しているか確認することも大切です。

ファイナンシャルプランナー（FP）とは？

ファイナンシャルプランナー（FP）は、不動産・税金・保険・年金・家計などお金に関する幅広い知識をもとに、相談者のライフプランや希望に合わせた最適な資金計画づくりをサポートする専門家です。

住宅の購入・売却・住み替えのように大きなお金が動く場面では、第三者の視点で将来の見通しを立てられるため、安心感が高まります。

ハウスドゥ 大森海岸の強み

• 提携FPによる無料相談（資金計画〜ライフプラン設計まで）
• 住み替え時の売却価格・購入費用・諸費用・手残りを一体で試算
• 相続・税金の基本整理や、必要に応じた専門家連携
• 返済負担・教育費・老後資金まで長期キャッシュフローで可視化

こんなときにFP相談が役立ちます

• 「売却と購入、どの順番・時期なら資金が無理なく回る？」
• 「今のローンを残したまま住み替えは可能？ 二重ローンは避けたい」
• 「相続や贈与、税金の基礎だけ先に整理しておきたい」
• 「老後資金も見据えた住宅予算の上限を知りたい」