ハウスドゥのリースバックはトラブルになる？確認している7つのこと

「リースバックを利用したあとに、家賃が上がることはありますか？」

「このままずっと住み続けることはできますか？」

リースバックのご相談では、このようなご質問をいただくことがあります。

自宅を売却したあともそのまま住み続けられるリースバックですが、売却価格や家賃だけを見て決めてしまうと、あとになって「思っていたのと違った」と感じることもあります。

ハウスドゥ大森海岸では、リースバックをご希望されたからといって、すぐに契約をおすすめすることはありません。

大切なのは、「リースバックができるか」ではなく、「その方にとってリースバックが本当に合っているか」だと考えているからです。

今回は、実際にご相談いただいたご夫婦の事例も交えながら、トラブルや後悔を防ぐために確認している7つのポイントをご紹介します。

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リースバックでトラブルを防ぐための7つのチェック項目

• なぜリースバックを検討しているのか
• 本当に今の家に住み続けることが最優先なのか
• 現在の住居費とリースバック後の家賃を比較したか
• 売却後、実際にいくら手元に残るのか
• 家賃や更新条件を確認したか
• 何年住み続けたいのか
• リースバック以外の選択肢も比較したか

確認したうえで見送った事例も、リースバックはやめた方がいい？後悔した5つのケースと当店の判断でご紹介しています。

ひとつずつ詳しくご説明します。

① なぜリースバックを検討しているのか

最初に確認するのは、なぜ自宅を売却し、リースバックを利用したいのかです。

老後資金を確保したい、住宅ローンの負担を減らしたい、まとまった資金が必要など、理由はお客様によって違います。

そして実際にご相談を受けていると、最初にお聞きした理由だけがお客様のお悩みのすべてではないこともあります。

そのため、査定価格をお伝えするだけではなく、売却によって何を解決したいのかまでお話を伺うようにしています。

② 本当に今の家に住み続けることが最優先なのか

以前、ご夫婦でリースバックについてご相談いただいたお客様がいらっしゃいました。

長年住んできたマンションで、ご主人はマンションの役員を経験され、奥様は花壇のお花の植え替えをされるなど、ご夫婦ともマンションそのものにとても愛着を持っていらっしゃいました。

「ここは駅も近くて本当に便利。できれば引っ越したくない」

というのが最初のご希望でした。

それなら、自宅を売却したあとも住み続けられるリースバックは、一つの選択肢になります。

ただし、「住み続けたい」という希望だけで決めてしまってよいのかは別の問題です。

住み続けることで毎月の負担が大きくなり、その後の生活が苦しくなってしまうのであれば、ほかの方法も比較する必要があります。

③ 現在の住居費とリースバック後の家賃を比較したか

このご夫婦の場合、住宅ローンに管理費・修繕積立金などを加えた現在の住居費は、月10万円程度でした。

「リースバック後の負担が今より軽くなるのであれば検討する。高くなるのであれば、このまま住宅ローンを支払う」

という考え方で、まず査定を行いました。

リースバックでは「自宅がいくらで売れるか」に目が向きやすいのですが、売却後には家賃の支払いが始まります。

現在の住居費とリースバック後の家賃を比べて、無理なく支払いを続けられるのかを確認することが大切です。

④ 売却後、実際にいくら手元に残るのか

売却価格がそのまま自由に使えるお金になるわけではありません。

住宅ローンの残債などがある場合には、それらを精算したうえで、最終的にいくら手元に残るのかを見る必要があります。

このご夫婦にも査定書とリースバックの価格をお見せし、売却後にどのくらいのお金が残るのかをご説明しました。

当店では、売却価格だけではなく「手残り額」を確認したうえで、その売却方法がお客様の目的に合っているのかを一緒に考えています。

⑤ 家賃や更新条件を確認したか

最初の面談で、ご主人からこんな質問がありました。

「更新のとき、家賃は上がったりしますか？」

長く住み続けたい方にとって、とても大切な確認事項です。

その際には、これまで大きく家賃が上がったケースは多くないものの、固定資産税の変動などによって家賃が変わる可能性はあることをご説明しました。

「今の家賃なら払える」だけではなく、更新や将来の家賃についても契約前に確認しておく必要があります。

また、家賃や契約期間だけでなく、将来、自宅を買い戻せるのか、買戻し価格や条件はどうなるのかも、希望される方にとって重要な確認事項です。

買戻しの可否や条件は契約内容によって異なるため、口頭での説明だけで判断せず、契約書などで確認しておくことが大切です。

さらに、退去する際の原状回復費用についても、どこまでが借主の負担になるのかを事前に確認しておくと安心です。

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⑥ 何年住み続けたいのか

リースバックをご希望される方でも、

「できるだけ長く住みたい」

「数年間住めればいい」

「次の住まいが決まるまで利用したい」

など、希望される期間はさまざまです。

だからこそ、契約期間や更新について確認するだけではなく、ご自身が何年くらい住み続けたいと考えているのかも整理しておくことが大切です。

ここで注意したいのが、リースバック後に結ぶ賃貸借契約の種類です。

主に「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」があり、住み続けられる条件が異なります。

• 普通賃貸借契約：契約期間満了後も更新が可能で、貸主が更新を拒否するには正当事由が必要です。
• 定期賃貸借契約：原則として契約期間の満了によって終了し、引き続き住むには貸主と借主の合意による再契約が必要です。

特に気を付けたいのが、「更新」と「再契約」は同じではないという点です。

定期賃貸借契約で「再契約が可能」と説明されても、必ず再契約できるとは限りません。貸主が再契約に応じなければ、契約期間満了後は退去が必要になる場合があります。

「ずっと住み続けられると思っていた」というトラブルを防ぐためにも、契約形態と期間満了後の取り扱いを確認することが重要です。

今回のご夫婦のように、地域やマンションとのつながりそのものを大切にされている場合には、「住み続けられること」の意味も大きくなります。

一方で、今後の生活まで考えたときに、その希望を最優先にすることが本当に良いのかは、別に考える必要があります。

⑦ リースバック以外の選択肢も比較したか

このご夫婦とは、一度の面談ですべてを決めたわけではありません。

何度かお話を重ねていく中で、当初お聞きしていた「今のマンションに住み続けたい」というお気持ちのほかにも、今後の生活を考えるうえで確認しなければならない事情があることが分かりました。

詳しい内容はプライバシーに関わるためご紹介できませんが、その事情まで含めて考えると、リースバックで今の家に住み続けることだけが選択肢ではありませんでした。

そこで、通常売却をして近隣の賃貸住宅へ住み替える方法も含めてご提案しました。

住み慣れた地域から離れるのではなく、少し駅から離れた近隣の賃貸住宅まで選択肢を広げれば、生活環境を大きく変えずに、売却後の手残りを増やせる可能性もあります。

リースバックの相談を受けたからといって、リースバックだけをおすすめするとは限りません。

トラブルを防ぐために一番大切なのは「なぜ？」を確認すること

7つの項目をご紹介しましたが、私たちが特に大切にしているのは、「なぜリースバックを考えているのか」をきちんとお聞きすることです。

お客様にとって、話しにくいこともあると思います。

しかし、本当に解決したいことが分からないまま売却を進めてしまうと、契約自体には問題がなくても、あとになって「この方法を選んでよかったのだろうか」と感じることがあります。

なぜ売却を考えているのか。

売却によって何を解決したいのか。

売却したあと、どんな生活をしたいのか。

そこまで確認したうえで、リースバック、通常売却、住み替えなどを比較することが大切だと考えています。

ハウスドゥ大森海岸では、「リースバックを利用すると決めた」という段階でなくてもご相談いただけます。

「今の家に住み続けたいけれど、リースバックが自分に合っているか分からない」

そんな段階からでも大丈夫です。

売却価格だけではなく、家賃や手残り額、今後の生活まで含めて一緒に考えます。

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「リースバックを検討しているけれど、本当に自分に合っているのか分からない」

「通常売却とリースバックのどちらがいいのか比較したい」

という方も、まずはお気軽にご相談ください。